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时时彩中奖技巧:玉林市城镇低效用地再开发专项规划(2018-2022年)

发布时间:2019-02-03 08:00    来源:玉林市人民政府   索引号:123456/2018-02385   
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天津时时彩公式 www.envl1.com.cn 前 言

我国经济发展进入新常态,经济增速由高速增长转向中高速增长,经济结构由增量扩能为主转向调整存量、做优增量并举,增长方式由规模速度型粗放增长转向质量效益型集约增长,增长动力由要素驱动转向创新驱动,经济中高速增长迈向中高端水平的趋势加快,具有大国经济的巨大韧性、潜力和回旋余地。党的十八届五中全会提出创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念,国家一带一路和自治区双核驱动战略深入实施,中国-东盟自贸区升级版建设加快,为玉林提供更为广阔的发展空间。尤为重要的是,党的十九大以来,市委立足新常态,进一步深化对玉林基本市情、发展阶段、发展规律的认识,坚定不移实施大城市战略,实现城市建设新突破。 深入推进城市建设一年补短板、两年立框架、三年大变样行动计划,提升城市承载力和综合竞争力,加快建设田园休闲、生态宜居、组团式融合发展的区域性大城市。未来五年,玉林将由低中等收入向中上等收入跨越,产业由中低端向中高端水平提升,工业由中期阶段向中后期阶段发展,人民生活由总体小康向全面小康迈进,进入新的发展阶段,保持经济持续健康发展的空间广阔、潜力巨大。玉林市经济社会持续快速发展,城镇用地需求不断增长。201713由国务院印发的《全国国土规划纲要(2016—2030年)》提出有序推进城镇低效用地再开发和低丘缓坡地开发利用,推进建设用地多功能开发、地上地下立体综合开发利用,促进空置楼宇、厂房等存量资源再利用。当前和今后土地管理工作重心已从新增建设用地的增量开发转向存量建设用地的配置优化上。在当前建设用地供应如此紧张的背景下,玉林市城镇土地利用却存在着土地布局不合理、人均用地水平偏高、单位土地经济产出率偏低等诸多不合理现象,尚未完全发挥城镇土地资源的潜力,玉林市存在一定的城镇低效用地,违背了城镇化进程的可持续发展规律。

十三五时期,是全面建成小康社会的决胜期,是全面深化改革的攻坚期,更是玉林市创新发展、转型追赶的关键期。为推进新型城镇化建设,满足经济社会发展对城镇建设用地日益增大的需求,促进节约集约用地和产业转型升级,玉林市国土资源局按照国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发〔2016147号)、国土资源部办公厅《关于印发<城镇低效用地再开发工作推进方案(2017-2018年)>的通知》(国土资函〔20171171号)、国土资源部办公厅《关于印发<城镇低效用地再开发规划编制要点>的通知》(国土资厅发〔201747号)和广西壮族自治区国土资源厅《关于印发<广西城镇低效用地再开发工作实施方案>的通知》(桂国土资发〔201751号)的相关文件要求,积极开展城镇低效用地再开发工作。截止目前已完成玉林市城镇低效用地全面调查工作,科学制定了城镇低效用地标准,建立了城镇低效用地数据库。现根据工作步骤和程序,玉林市国土资源局组织相关部门积极稳妥的开展了《玉林市城镇低效用地再开发专项规划(2018-2022年)》(以下简称《规划》)的编制工作。

 

第一章 总则

第一节 指导思想

规划编制以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,贯彻落实党的十九大提出的全面建成小康社会各项要求,统筹推进五位一体总体布局,协调推进四个全面战略布局,推动实施乡村振兴、区域协调发展、可持续发展战略。坚持以人民为中心,把人民对美好生活的向往作为奋斗目标,以人为本,促进新型城镇化发展;坚持绿色发展,转变发展方式,提升发展质量,改善生态环境,建设美丽中国;坚持市场化导向,鼓励土地权利人自主开发,鼓励社会资本积极进入,促进城镇更新改造和产业转型升级,提升建设用地人口、产业承载能力,建设和谐宜居城镇。

第二节 规划原则

一、以人为本,和谐发展

城镇低效用地再开发应以优化人居环境、提高生活质量、提升城市品位、完善城市功能、?;だ贩缑参康?,以保障和促进科学发展为主线,充分考虑人民利益,促进经济社会事业又好又快发展。

二、依法依规,实事求是

城镇低效用地再开发必须遵守国家法律法规、部门规章及各项政策,充分考虑所在地的实际需要,遵循自然和社会发展规律,因地制宜制定规划方案和配套政策,科学合理安排城镇低效用地再开发规模、布局和时序。

三、生态优先,?;び畔?/font>

城镇低效用地再开发应坚持绿色发展,突出红线控制和底线思维,充分考虑地方资源环境承载力、城市地质环境、国土开发强度,实现对资源开发利用和?;さ恼骞芸?,实现对存量空间的挖潜利用。

四、节约优先,布局优先

城镇低效用地再开发必须坚持节约优先,以节约集约用地、优化土地利用结构和布局为手段,形成节约资源和?;せ肪车目占洳季?、产业结构、生产方式、生活方式,构建具有地方特色的三生空间。

五、区域协调,城乡融合

立足城市全域经济社会发展,统筹考虑城市与周边城市、村镇的功能和发展方向,统筹安排基础设施、公共服务设施、居住、产业、城市绿地等,实现区域、城乡协调发展。

六、公众参与,利益公平

规划应充分尊重土地权利人意愿,切实保障公众知情权、参与权、表达权和监督权;妥善处理好各方主体责、权、利关系,遵循政府指导、市场运作、利益共享、公平公正,保障城市可持续发展。

第三节 规划范围与期限

根据广西壮族自治区国土资源办公厅《关于<广西城镇低效用地再开发规划编制要点>的通知》(桂国土资发〔201867号),本轮规划范围为《玉林市土地利用总体规划(2006-2020年)调整完善方案(2015年调整)》确定的市中心城区城乡建设用地允许建设区范围。

规划期限为2018-2022年,分近期2018-2020年、远期2021-2022年两个阶段。

第四节 规划依据

一、法律法规

1、《中华人民共和国土地管理法》(2004828);

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(199911);

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007830);

4、《中华人民共和国物权法》(2007101);

5、《中华人民共和国城乡规划法》(200811);

6、《节约集约利用土地规定》(201491,国土资源部令第61号)。

二、规程规范、技术标准

1、土地基本术语(GB/T 19231-2003);

2、《城市用地分类和规划建设用地标准》(GB50137-2011);

3、《城市道路绿化规划与设计规范》(CJJ75-97);

4、《城市公共设施规划规范》(GB50442-2008);

5、《城镇土地估价规程》(GBT18508-2014);

6、城镇土地分等定级规程(GB/T 18507-2014);

7、土地利用现状分类(GB/T21010-2017);

8、《广西壮族自治区建设用地控制指标(修订稿)》(2015年修订);

9、《玉林市建设项目容积率管理暂行规定(试行)》。

三、政策性文件

1、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔20083号);

2、《国土资源部关于贯彻落实<国务院关于促进节约集约用地的通知>的通知》(国土资发〔200816号);

3、《广西壮族自治区产业园区节约集约用地管理办法的通知》(桂政发〔201159号);

4、《关于开展城镇低效用地再开发试点的指导意见》(国土资发〔20133号);

5、《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发〔2016147号);

6、《国土资源部办公厅关于印发<城镇低效用地再开发工作推进方案(2017-2018年)>的通知》(国土资厅函〔20171172号);

7、《国土资源部办公厅关于印发<城镇低效用地再开发规划编制要点>的通知》(国土资厅发〔201747号);

8、《广西壮族自治区国土资源厅关于印发<广西城镇低效用地再开发工作实施方案>的通知》(桂国土资发〔201751号);

9、《广西壮族自治区国土资源办公厅关于<广西城镇低效用地再开发规划编制要点>的通知》(桂国土资发〔201867号);

10、《广西壮族自治区国土资源办公厅关于<印发城镇低效用地再开发规划成果>图件编制标准的通知》(桂国土资发〔2018227号)。

四、相关规划

1、《玉林市城市总体规划(2008-2020年)》;

2、《玉林市中心城区控制性详细规划》;

3、《玉林市城北片区控制性详细规划》;

4、《玉林市二环路控制性详细规划》;

5、《玉林市江南片区控制性详细规划》;

6、《玉林市玉东新区控制性详细规划》;

7、《玉林市土地利用总体规划(2006-2020年)(2015年调整)》;

8、《玉林市棚户区改造规划(2013-2017年)》;

9、《玉林市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》;

10、《玉林市玉州区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》;

11、《玉林市福绵区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》;

12、《玉林市玉东新区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》;

13、《玉林生态市建设规划(2009-2020年)》;

14、《玉林市旅游业发展规划(2015-2025年)》。

 

第二章 城镇低效用地调查、现状分析与潜力评价

第一节 城镇低效用地调查

结合遥感影像、城镇地籍调查数据,利用地理信息系统等技术,对城镇建设用地以宗地为单元进行梳理,初步获取地块用地类型、权属、面积、四至范围、权利人、现状用途及规划用途等信息。主要分调查底图制作、划分调查区、确定调查单元、外业调查与内业调查、低效用地认定及标图入库几个步骤进行。

玉林市低效用地调查范围共划分了113个调查单元,其中:旧城镇25个,旧村庄59个,旧厂矿29个,无其他低效用地。调查单元划分汇总详见表2-1。
 

 

第二节 城镇低效用地现状分析

玉林市城镇低效用地现状总规模747.04公顷,旧城镇规模共191.51公顷,其中商服用地3.15公顷,占旧城镇总规模的1.64%;住宅用地188.36公顷,占旧城镇总规模的98.36%。

旧村庄规模共415.00公顷,其中住宅用地413.48公顷,占旧村庄总规模的99.63%;公共管理与公共服务用地1.52公顷,占旧村庄总规模的0.37%。

旧厂矿规模共140.53公顷,均为工矿仓储用地。玉林市城镇低效用地现状规模及结构详见表2-2。
 

玉林市城镇低效用地的土地开发强度有待加强,整体土地利用率有待进一步提高。城镇低效用地利用效益总体水平较低,仍具较大的发展潜力和上升空间,在今后的建设用地管理工作中应加强对城镇低效用地的再开发,进而促进玉林市整体土地集约利用水平的提高。

第三节 城镇低效用地潜力评价

一、城镇低效用地规模潜力及潜力分区

玉林市城镇低效用地规模中,绝对规模潜力共483.60公顷,相对规模潜力为64.36%。从低效用地类型来看,旧村庄的绝对规模潜力最大,为259.70公顷,占全部绝对规模潜力的53.70%,旧村庄的相对规模潜力为62.58%;旧城镇绝对规模潜力较大,为133.45公顷,占全部绝对规模潜力的27.60%,旧城镇的相对规模潜力为69.68%;旧厂矿的绝对规模潜力最小,为90.45公顷,占全部绝对规模潜力的18.70%,旧厂矿的相对规模潜力为64.36%;从相对规模潜力来看,旧城镇的开发潜力最大,旧厂矿的开发潜力较大,旧村庄的开发潜力最小。从最佳挖潜方式来看,部分拆除现有物业改造挖潜的绝对规模潜力最大,为307.55公顷,占全部绝对规模潜力的63.60%;整体拆除现有物业改造挖潜的绝对规模潜力为176.05公顷,占全部绝对规模潜力的36.40%。

玉林市城镇低效用地再开发具有较大的规模潜力空间。从潜力分区来看,高潜力区调查单元面积为202.02公顷,占全部城镇低效用地调查单元面积的18.97%,高潜力区再开发土地面积为118.91公顷,高潜力区绝对规模潜力为102.64公顷;中潜力区调查单元面积为517.14公顷,占全部城镇低效用地调查单元面积的48.57%,中潜力区再开发土地面积为361.09公顷,中潜力区绝对规模潜力为259.85公顷;低潜力区调查单元面积为253.66公顷,占全部城镇低效用地调查单元面积的23.82%,低潜力区再开发土地面积为192.60公顷,低潜力区绝对规模潜力为108.52公顷;无潜力区调查单元面积为91.95公顷,占全部城镇低效用地调查单元面积的8.64%,无潜力区再开发土地面积为74.44公顷,无潜力区绝对规模潜力为102.40公顷。

从城镇低效用地类型来看,旧村庄占比最高,旧城镇仅次于旧村庄,旧厂矿占比最小。其中旧城镇高潜力区调查单元面积为73.78公顷,再开发土地面积为45.47公顷,绝对规模潜力为39.13公顷;旧村庄高潜力区调查单元面积为102.82公顷,再开发土地面积为59.68公顷,绝对规模潜力为51.13公顷;旧厂矿高潜力区调查单元面积为25.42公顷,再开发土地面积为13.76公顷,绝对规模潜力为12.38公顷。

二、城镇低效用地经济潜力及潜力分区

玉林市城镇低效用地调查单元的土地经济潜力共3095291.82万元,单位土地经济潜力4381.66/m2。从低效用地类型来看,旧村庄经济潜力最大,为1381645.95万元,占全部经济潜力的44.64%,旧村庄的单位土地经济潜力为3555.08/ m2;旧城镇的经济潜力较大,为1133024.36万元,占全部经济潜力的36.60%,旧城镇的单位土地经济潜力为5916.27/ m2;旧厂矿的经济潜力最小,为580621.51万元,占全部经济潜力的18.76%,旧厂矿的单位土地经济潜力为4598.25/ m2,从单位土地经济潜力来看,旧城镇的开发潜力最大,旧厂矿开发潜力较大,旧村庄开发潜力较小。从最佳挖潜方式来看,部分拆除现有物业改造挖潜的经济潜力最大,为2018076.93万元,占全部经济潜力的65.20%;整体拆除现有物业改造挖潜的经济潜力为1077214.89万元,占全部经济潜力的34.80%。

玉林市城镇低效用地再开发的经济潜力较高,多为中潜力区。从潜力分区来看,高潜力区低效用地面积为3.66公顷,占全部城镇低效用地面积的0.53%,经济潜力为44038.58万元,高潜力区的单位土地经济潜力为12032.40/m2;中潜力区低效用地面积为236.69公顷,占全部城镇低效用地面积的33.51%,经济潜力为1534662.22万元,中潜力区的单位土地经济潜力为6483.85/ m2;低潜力区低效用地面积为272.69公顷,占全部城镇低效用地面积的38.60%,经济潜力1090903.16万元,低潜力区的单位土地经济潜力为4000.52/ m2;无潜力区低效用地面积为193.38公顷,占全部城镇低效用地面积的27.83%,经济潜力425687.86万元,无潜力区的单位土地经济潜力为2201.30/ m2。从城镇低效用地类型来看,高潜力区均集中在旧城镇,且旧城镇在中潜力区中占比最高,占所有中潜力区面积的57.88%,旧城镇的中潜力区经济潜力为934755.07万元,占所有中潜力区经济潜力总和的60.91%;旧厂矿在中潜力区和低潜力区分布较多,旧村庄主要集中在低潜力区和无潜力区。

 

第三章 规划目标及任务

第一节 规划目标

一、定性目标

(一)盘活存量低效用地,增强城镇建设用地有效供给

通过对利用强度低、效益差、基础设施不完善及布局不合理的土地进行盘整与开发,充分盘活存量低效用地,提高土地的利用效率,推进建设用地集约化利用,从而增加城镇建设用地有效供给,为玉林市经济社会持续健康发展提供强劲持久动力。

(二)优化土地资源空间布局,促进产业转型升级,提高土地产出强度

充分利用本次城镇低效用地再开发契机,对城镇用地范围内禁止类淘汰类、不符合安全生产和环保要求的产业用地进行腾退,释放产业发展空间,推动城市规划、区域功能的落实,优化土地资源空间布局。通过差别化土地供应方式及相应的激励政策,促使企业自主淘汰落后生产工艺和生产方式,鼓励企业积极引进高新技术,提高投资强度,充分挖掘土地资源潜力,保障土地资源优化配置和有效供给,以规划统筹优化产业发展布局,以土地资源差别化供给方式支撑产业转型升级,以土地资源再开发拓展产业发展空间,提高土地产出强度,增强经济社会发展动力。

(三)完善城市功能,优化人居环境

通过盘活城镇低效用地,补充和完善配套合理、功能齐全的公共服务体系,构建等级结构合理、功能清晰的道路交通系统,增设开发强度适中、配套设施完善的住宅小区、商贸商服用地,增加绿地和公共开敞空间面积,改善玉林市的整体发展环境,促进城市服务功能的完善和环境品质的提升,满足人们居住、休闲、消费等需求,增强城市吸引力。

(四)疏解老城区城市职能,健康有序推进城镇化

统筹考虑老城?;?、调整优化和新城发展,通过城镇低效用地再开发工作对老城区做减法,多拆少建,疏导不适合在老城区发展的城市职能和产业,集中拆迁一批老旧小区和商贸店铺,挖潜存量建设用地,增加绿地、广场、停车场等公共设施,严格控制老城内的建筑总量和建设项目规模,妥善解决老城存在的棚户区、城中村、交通拥堵、环境污染、消防隐患等问题,推动城镇化建设健康有序发展,形成资源节约、环境友好、经济高效、社会和谐的城镇发展新格局。

(五)保障用地需求,促进经济社会可持续发展

加快实施旧城镇、旧村庄、旧厂矿的功能再造,充分提高土地利用效率,扩展现代产业发展空间,推动低污染、低能耗、高附加值的高薪技术产业加速发展和集聚,促进产业结构优化升级,提升经济发展水平,推动宜居城市和新农村建设,确保经济社会可持续发展。

三、定量目标

依据定性目标,明确规划期内城镇低效用地再开发总规模、各类型低效用地规模、土地利用强度、土地投入产出强度提升、设施改善程度和生态环境改善等方面的量化目标。结合城市用地发展方向,合理安排各类建设用地,优化城镇空间结构,完善产业功能分区用地布局,强化产业集聚,促进土地集约利用水平的提高。玉林市城镇低效用地再开发规划控制指标详见表3-1。

(一)低效用地再开发规模

根据低效用地认定标准,认定低效用地的面积为747.04公顷,规划2018-2022年实施再开发面积185.20公顷,其余的561.84公顷,因其规模潜力和经济潜力较小,且地块面积较小,呈零散分布,从经济技术的可行性考虑,该部分低效用地不具备独立开发的条件,暂不纳入本次再开发范围,拟安排至2022年以后,待开发条件成熟后再安排实施计划。

(二)各类型低效用地再开发规模

规划2018-2022年实施再开发面积185.20公顷,其中旧城镇再开发规模47.00公顷,旧村庄再开发规模3.72公顷,旧厂矿再开发规模134.48公顷。

(三)土地利用强度

通过城镇低效用地再开发,整合玉林市内现有功能分散、低效利用的土地,进行空间腾挪,改变以往粗放型的经济发展方式,推进建设用地集约化。规划期内再开发项目的平均容积率由开发前0.68提高到2.75,可节约用地指标约139.41公顷,节地率达到75.27%,较大程度的提高了建设用地的土地利用效率,为快速发展时期的玉林市节约了土地资源。

(四)基础设施改善

规划至2022年,通过城镇低效用地再开发打通城区道路,完善交通基础设施,形成有利于中心城区拉开骨架的城市路网。城市污水集中处理率达到95%以上,用水普及率、燃气普及率达95%以上,生活垃圾处理率达90%以上。

(五)生态环境改善

充分利用城镇低效用地再开发契机,对玉林市开关厂、玉林市塑料厂、玉林市纸箱厂、泡沫厂等附加值低、技术落后、产能低下、不符合环保要求的工业企业淘汰开发,构建现代新型工业体系,实现产业升级、结构优化、节能减排、清洁生产的新产业格局,减少空气污染,提高安全环保水平,使生态环境得到一定的改善?;肪晨掌柿考绦3衷诙侗曜贾?,空气中主要污染物年均浓度均达到《环境空气质量标准》(GB30951996)二级标准?;肪晨掌酆现甘∮?span lang="EN-US">4.5,环境空气质量指数AQI优良率达到90%。

第二节 规划任务

一、摸清可改造城镇低效用地的开发潜力

以玉林市中心城区建设用地节约集约利用潜力初始评价调查结果为参考,结合2017年第四季度遥感影像图,开展存量建设用地利用状况调查,尤其要掌握低效用地的具体情况,摸清城镇低效用地的现状和开发潜力,通过实地调研确定改造主体、改造方式等,建立玉林市城镇低效用地再开发数据库,明确各地块土地利用现状、规划情况等信息,为后期全程监管及土地动态管理打下坚实的基础。

二、明确城镇低效用地再开发项目时序及投资计划

坚持规划引导,全面分析玉林市国民经济和社会发展规划、城市住房建设规划、工业发展规划、土地利用和?;す婊认喙毓婊?,确定玉林市城镇低效用地再开发重点区域和开发时序,制定近、远期改造计划和投资计划,以指导城镇低效用地再开发工作有序推进。

三、研究制订城镇低效用地再开发配套政策

城镇低效用地再开发工作要顺利推进,政策创新是最为关键的一环,结合玉林市实际情况,对确定开发的项目进行深入分析,摸清项目开发需求及意义,预测实施中存在的问题,在不违反土地管理法律法规的前提下,开展低效用地管理、土地出让金优惠、补办用地手续、城乡建设用地增减挂钩、完善收益分配方式等有关政策及财政扶持政策等配套政策的研究与制订,推进城镇建设用地利用和管理制度的创新和完善,并进行成果的适当推广应用。

四、建立再开发项目库

及时将开发项目范围、权属状况、开发类型、开发时序、开发方式、开发模式、规划用途等情况上图入库,纳入国土资源综合监管平台,通过动态管理做到论证一批、开工一批、建成一批。并进行数据库定期调整和更新,实现数据库定期调整、可增可减、动态监管的目标。

五、提出规划实施保障措施

为推进玉林市城镇低效用地再开发工作顺利开展,各区政府必须高度重视,成立相应的工作机构,在市政府的统一领导下,与相关部门密切配合,提出实施保障措施,积极稳妥的推进城镇低效用地再开发工作。

 

第四章 规划空间布局与结构优化

第一节 功能布局与用地结构优化

结合城镇低效用地现状结构,在与《玉林市城市总体规划(2008-2020年)》、《玉林市中心城区控制性详细规划》、《玉林市江南片区控制性详细规划》、《玉林市城北片区控制性详细规划》等充分衔接的基础上,合理安排居住、商业、工业等各类用地规模,优化用地结构及功能布局。将部分腾挪出来的土地恢复其生态功能或建设防护绿地、公园绿地等,改善城市的生产和生活环境,凸显城市健康、持续发展的原则。发挥玉林市各类资源的优势;以滨河、道路防护绿地为主体构成的绿色网络与公园绿地、生产绿地等绿色斑块有机联系,形成“清湾江滨水生态绿带、南流江滨水生态绿带以及沿黎湛铁路的防护绿带”。

一、旧城镇开发用地布局优化

旧城镇开发以城市结构优化、整体功能完善为总体目标,以人居环境提升、基础和公共服务设施完善为具体目标,以成片开发、集聚发展为原则,改造开发旧城镇内低效用地,调整用地功能布局,提升城市形象和品位。

开发后重点在中秀路与站前路之间布局批发零售用地;东至内环西路,南至人民中路,西至大北路,北至教育中路的地块布局商务金融用地;其余的旧城镇均布局城镇住宅用地,与周边不需改造的城市用地相互配套。

经旧城镇开发用地布局优化后,从社会效益的角度看,改善了居住条件,增加一定比例的居住面积,增加了基础设施,完善城市功能;从经济效益的角度看,根据用地布局现状,结合相关控规适当增加商务金融用地和其他商服用地,同时通过城镇低效用地再开发,可带动建筑、建材、冶金、轻工、化工、机械、电子、森林、能源、交通、金融、市政、邮电、纺织等10多个行业、40多个相关产业的发展,有效拉动国民经济增长;从生态效益的角度看,改善了旧居民内部环境,促进城乡面貌提升。

二、旧村庄开发用地布局优化

旧村庄分布较为零散,本次再开发选取了规模潜力和经济潜力较大的旧村庄,同时结合玉林市住房城乡建设委近期的改造计划,确定对南江街道2.50公顷、城西街道1.22公顷的旧村庄进行再开发。通过对旧村庄进行改造开发,以形成城市景观、实现城镇功能、优化城市布局、与原有城市空间有效整合为目标,对农村居民点进行统一布局,集中建设,实现村庄建设用地的集约利用,完善公共服务设施和基础设施配套。

三、旧厂矿开发用地布局优化

将位于中心城区内的旧厂房清退,将对玉林市纸箱厂、玉林市开关厂、玉林市塑料厂、玉林市制药厂、玉林市长虹机械厂、自行车一厂、自行车二厂实行退二进三,玉林市正泰彩印包装厂旧厂加快改造,低效落后的工业企业进行腾笼换鸟,引进新型工业产业,推动工业项目集聚发展,促进土地节约集约利用。将与规划用途不符的旧厂矿改造与规划相符,在清湾江与一环北路之间、沿江西路西侧与南流江交汇处、黎湛铁路西侧增加了防护绿地与公园绿地,加强区域性中心城市功能配套,提升城市服务水平。

经旧厂矿开发用地布局优化,从社会效益的角度看,基础设施、公共服务设施得到明显改善,在产业结构逐步优化的同时,人口素质也在不断提升;从经济效益的角度看,可带动相关产业发展,促进经济增长,优化城市格局,促进内生经济;从生态效益的角度看,增加绿色开敞空间,创造城市良好景观。

第二节 土地开发强度优化

通过城镇低效用地再开发,整合玉林市内现有功能分散、低效利用的土地,进行空间腾挪,改变以往粗放型的经济发展方式,推进建设用地集约化。规划期内再开发项目的平均容积率由开发前0.68提高到2.75,其中商服用地容积率由开发前1.42提高到3.62,住宅用地容积率由开发前0.94提高到2.97,工矿仓储用地由开发前0.55提高到2.45;再开发项目的可节约用地指标约139.31公顷,节地率达到75.27%,较大程度的提高了建设用地的土地利用效率,为快速发展时期的玉林市节约了土地资源。其中:旧城镇开发项目可节约用地指标35.35公顷,占节约用地总规模的25.38%;旧村庄开发项目可节约用地指标2.80公顷,占节约用地总规模的2.01%;旧厂房开发项目多为退二进三,改变现状用途,可节约用地指标101.16公顷,占节约用地总规模的72.61%。规划改造后再开发项目的一类容积率区面积6.12公顷,占再开发总面积的3.30%;二类容积率区面积3.70公顷,占再开发总面积的2.00%;三类容积率区面积83.76公顷,占再开发总面积的45.23%;四类容积率区面积82.84公顷,占再开发总面积的44.73%;五类容积率区面积8.78公顷,占再开发总面积的4.74%。规划改造后再开发项目的一类建筑密度区面积6.12公顷,占再开发总面积的3.30%;三类建筑密度区面积16.54公顷,占再开发总面积的8.93%;四类建筑密度区面积162.54公顷,占再开发总面积的87.76%;规划改造后再开发项目的一类建筑高度区面积6.12公顷,占再开发总面积的3.30%;二类建筑高度区面积18.31公顷,占再开发总面积的9.89%;三类建筑高度区41.36公顷,占再开发总面积的22.33%;四类建筑高度区113.82公顷,占再开发总面积的61.46%;五类建筑高度区5.59公顷,占再开发总面积的3.02%。通过本次城镇低效用地的再开发,进一步提高了玉林市土地开发强度。

 

第五章 再开发项目时序安排

玉林市城镇低效用地再开发规划期限为2018-2022年,分近期2018-2020年、远期2021-2022年两个阶段,涉及再开发项目41个,面积185.20公顷。其中:近期再开发项目31个,面积149.77公顷;远期再开发项目8个,面积35.43公顷。

一、近期(2018-2020年)

2018-2019年再开发范围:中心城区东至美林街、西至白石桥路、北至民主中路、南至清宁路;城西片区玉石公路与二环北路交叉口东南侧。

本阶段项目开发条件较成熟,部分前期准备工作已经开展,近期2018-2019年确定再开发项目10个,面积66.96公顷,均为旧厂矿开发项目,面积66.96公顷。拟开发的重点工程:衍杨铸造厂改造项目、金和拉丝厂改造项目、百汇泡沫厂改造项目、玉林市开关厂改造项目、玉林市纸箱厂改造项目、玉林正泰彩印包装改造项目、广西玉林市岭南装运有限公司改造项目、玉林市正源煤炭有限公司改造项目、玉林市装运公司改造项目。(具体情况见表5-1)。

2019-2020年再开发范围:城西片区:大北路以北-清宁路一带;中心城片区:一环东路一环北路新民路江滨路民主中路一带;城东片区:江滨路广场东路金玉路一带;城南片区:东城站路苗园路二环南路一带。

本阶段再开发项目的规模潜力和经济潜力大多处于中潜力区和高潜力区,再开发项目共21个,面积82.81公顷,其中旧城镇开发项目4个,面积14.07公顷;旧村庄开发项目1个,面积1.22公顷;旧厂矿开发项目16个,面积67.52公顷。拟开发的重点工程:玉林制药厂改造项目、玉柴机械集团有限公司改造项目。
 

5-2  2019-2020年再开发项目统计表

二、远期(2021-2022年)

2021-2022年再开发范围:城站路—公园路—园滨街—江滨路;新民路与江滨路交叉口西南侧;金港路—沿江东路—二环东路;民主南路—万良路—金港路—常乐路。

本阶段主要改造开发难度较高、开发面积较大的旧城镇和旧村庄,再开发项目共8个,面积35.43公顷,其中旧城镇开发项目7个,面积32.93公顷;旧村庄开发项目1个,面积2.50公顷。详见表5-3。


第六章 开发适用对策

一、鼓励多种方式进行再开发

(一)鼓励原国有土地使用权人进行改造开发

除有关法律法规,以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确规定或者约定应当由市政府收回土地使用权的土地外,在符合规划的前提下,原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。

原划拨土地改造开发后用途仍符合《划拨用地目录》的,可继续按划拨方式使用。改造开发土地需办理有偿使用手续,符合协议出让条件的,可依法采取协议方式。

原依法取得的工业用地改造开发后提高厂房容积率但不改变用途的,可不再增缴土地价款。

利用现有工业用地,兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的,经市人民批准,可继续按原用途使用,过渡期为5年,过渡期满后,依法按新用途办理用地手续。

允许原土地使用权人将工业用地变更为商服、住宅用途,涉及划拨土地改变为出让的,可采取协议方式办理出让手续。

在符合相关规划的前提下,经市政府批准,企业在原厂房内设立区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计、动漫制作、创意产业等新兴产业,不视为改变土地用途。

(二)鼓励土地归宗集中开发

对符合城乡规划的城镇低效用地,开发主体可根据城镇低效用地再开发专项规划和年度实施计划,申请收购相邻多宗地块,进行集中开发,归宗面积不大于3亩。市国土资源局可根据开发主体的申请,将分散的土地归宗,为开发主体办理土地变更登记手续。

(三)加强公共设施和民生项目建设

在改造开发中要优先安排一定比例用地,用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设,促进文化遗产和历史文化建筑?;?。对涉及经营性房地产开发的改造项目,可根据实际配建保障性住房或公益设施,按合同或协议约定移交当地政府统筹安排。对参与改造开发,履行公共性、公益性义务的,可给予适当政策奖励。

二、实行差别化政策推进“三旧”改造

(一)优先提供搬迁安置用地

拆迁安置房的建设优先于改造开发项目建设,采取货币补偿和现房产权调换的方式,向被拆迁人提供安置房,安置房号按拆除先后顺序选择。

(二)统一确定成片改造项目用地期限

经批准实施成片开发的城镇低效用地再开发项目,涉及多个转让地块且使用年期不统一的,以原批准最长的土地使用期限作为成片开发项目用地的期限。

(三)合理确定土地出让价格

在实施城镇低效用地再开发过程中,因拟出让的宗地基础设施条件较差,土地开发程度达不到基准地价设定的“六通一平”条件,在确定宗地出让价格时,可根据土地用途类型,在基准地价的基础上,综合考虑土地的开发程度、区位条件等因素进行评估修正,以评估的宗地价格为参考依据,土地出让价格不应低于相应土地级别的基准地价核减土地开发程度差异价格后的价格。

(四)允许部分土地置换

在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下,允许通过土地位置调换等方式调整使用原有存量建设用地??⑸婕笆栈鼗蛘呤展和恋氐?,可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款,也可以置换方式为原使用权人重新安排用地,置换的土地使用权价格折抵后不足的,可以货币补齐。

(五)适当分配土地收益

在旧城镇开发中,需要搬迁的企业用地由市政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的,在扣除土地补偿等费用后,其土地出让纯收益可按不高于60%的比例,依照有关规定专项用于支持企业发展。在旧村庄开发中,市政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的,其土地出让纯收益可按不高于60%的比例,依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展。对城镇低效用地再开发项目的增值收益(净收益)按一定比例(市政府专门研究确定)由市、辖区及原产权人分成。辖区留成部分应设立专项资金,用于“城中村”整治改造和旧城更新改造,以及再开发项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。

三、历史用地及特殊问题处理对策

(一)历史用地处理政策

在城镇低效用地再开发专项规划范围内、符合土地利用总体规划、现状为存量建设用地但没有合法用地手续的历史遗留建设用地,按照依法依规、尊重历史的原则进行分类处理。用地行为发生在19861231之前的,由玉林市国土资源局出具符合土地利用总体规划的审核意见书,依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后,由市人民政府办理土地确权登记发证手续。用地行为发生在19871119981231之间的,符合土地利用总体规划,已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实,且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的,依照1998年修订的《土地管理法》有关规定,落实处理(处罚)措施后按土地现状办理征收手续;用地行为发生在19991120091231之间的,符合土地利用总体规划,已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实,且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的,按照1998年修订的《土地管理法》有关规定,缴纳耕地开垦费和新增建设用地土地有偿使用费,落实处理(处罚)措施后办理土地转用征收手续。

(二)特殊问题处理政策

城镇低效用地再开发涉及到的单宗土地面积小于3亩的边角地、夹心地、插花地,且累计面积不超过改造项目总面积10%、符合土地利用总体规划和城乡规划的,可一并纳入城镇低效用地再开发范围,依法办理用地手续。

(三)完善用地手续政策

纳入城镇低效用地再开发专项规划范围、需完善征收手续的土地,由市政府制订开发方案,报自治区政府批准后实施;供地手续由市人民政府按本方案办理。

 

第七章 资金筹措与利益分配

城镇低效用地再开发成本主要由征地及安置补偿费、拆迁补偿费、市政基础设施建设费、建安成本费用、不可预见费、财务费用等其他费用组成。

第一节 资金测算结果

城镇低效用地再开发总成本费用约667906.52万元,其中征地及安置补偿费约14536.21万元,占总费用的2.18%;拆迁补偿费约335601.18万元,占总费用的50.25%;市政基础设施建设费约27635.41万元,占总费用的4.14%;建安成本费约223132.75万元,占总费用的33.41%;不可预见费约30045.28万元,占总费用的4.50%;财务费用等其他费用约36955.69万元,占总费用的5.53%。详见表6-1。
 


 

第二节 资金筹措途径

一是政府将城镇低效用地项目的增值收益设立专项资金,用于再开发以及项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等;二是鼓励原土地使用者自筹资金或合作合资进行开发;三是企业开发,引入社会资金,政府通过将规划确定的土地开发建设条件通过挂牌或政府采购等公开方式确定土地使用权人的途径,积极吸引社会资金参与开发;四是政府通过土地开发信托、土地资产证券化等方式吸收社会资金;五是政府鼓励开发主体加强与金融机构的合作,鼓励和引导各类担保公司和金融机构参与城镇低效利用再开发,利用其投融资平台筹措资金。

综合考虑本次玉林市城镇低效用地再开发的实际情况,拟采用政府主导和企业开发的改造主体,同时采用相对应的资金筹措途径。

第三节 利益分配

城镇低效用地再开发拟改造项目共占地185.20公顷,旧城镇改造面积47.00公顷;旧村庄改造面积3.72公顷;旧厂矿改造面积134.48公顷;城镇低效用地再开发总成本资金约667906.52万元,其中旧城镇改造项目需要投入资金169501.11万元,占总资金的25.38%;旧村庄改造项目需要投入资金13415.83万元,占总资金的2.01 %;旧厂矿改造项目需要投入资金484989.57万元,占总资金的72.61 %。

项目开发模式主要包括政府主导型及政府与市场合作型,根据前面的经济潜力测算,筛选出本规划改造单元所在的调查单元对应的经济潜力统计可知,项目改造完成后预计总产值801362.68万元,可获利润133456.16万元。综合考虑再开发区域增值收益分配,政府与企业分别可获96048.59 万元、37407.57万元的利润分配。

 

第八章 规划实施效益评价

第一节 社会效益分析评价

一、改善居住条件,增加居住面积

通过城镇低效用地再开发,综合治理了诸如脏乱差现象,大大改善了居民的生活环境,获得了较好的社会效益。居民的居住条件得到改善,显著提升城乡居民的居住环境水平。

二、增加基础设施,完善城市功能

通过城镇低效用地再开发,公共服务设施、市政公用设施等得到了明显的改善。将老旧的公共服务设施迁到行政办公服务中心,为玉林市第三产业的发展提供空间保障,为城市居民提供完善的生活服务。公共服务设施和市政公用设施的完善将大大改善民生,改善城市的建设面貌,对于城市结构和功能的优化发挥重要的作用。

三、完善城区道路系统,提高道路网密度

通过城镇低效用地再开发打通城区道路,完善交通基础设施,形成有利于中心城区拉开骨架的城市路网。通过城镇低效用地再开发,完善了城区道路系统,提高了城市道路网密度。

四、在产业结构逐步优化的同时,人口素质不断提升

通过城镇低效用地再开发,玉林市传统的低端服务业将向商贸、金融、咨询等现代服务业转变,服务功能将在城镇低效用地再开发的带动下获得快速发展,进而提升玉林市在广西的地位和形象。在不断淘汰低端产业、引入新的产业业态的同时,就业结构将逐渐从一产、二产转向二产(特别是高新技术产业)、三产为主导,城市人口结构将获得优化提升,人口素质也将得到提升,居民的生活质量也得到一定的提升。

第二节 经济效益分析评价

一、带动相关产业发展,拉动国民经济增长

通过城镇低效用地再开发,可带动建筑、建材、冶金、轻工、化工、机械、电子、森林、能源、交通、金融、市政、邮电、纺织等10多个行业、40多个相关产业的发展,有效拉动国民经济增长。初步估算,2018-2022年城镇低效用地再开发总投资66.79亿元,以投入产出计算,基于1.0元投入,可带动相关行业增加1.7-2.2元产值,则城镇低效用地再开发可带动相关行业增加产值113.54-146.94亿元左右。其经济效益不仅用于维持项目自身运营成本,还增加了财政税收,可为城市建设中的基础设施和公益项目建设提供资金保障。

二、优化城市格局,促进内生经济

玉林市规划期内城镇低效用地再开发项目共占地185.20公顷,预计新建成住宅约422.81万平方米,商业约44.73万平方米、工业40.75万平方米,大规模的项目建设和运营,使得城市商业街区重塑、工业入园,将增强自身造血机能,以企业和商业的可持续发展,推动改造开发区的持续更新,充分吸纳自身就业人口,形成预期的稳定经济。

第三节 环境效益分析评价

一、改善旧民居内部环境,促进城乡面貌显著提升

通过城镇低效用地再开发,拆除建筑结构简陋、外观环境差的旧民居用房约156.25万平方米,新建新型住宅用房约422.81万平方米,且配套一定比例的公共服务用地,将大幅改善居(村)民生活环境,提高人民生活质量,改变原来旧城区脏乱差的现象,促进城乡面貌显著提升。

二、增加绿色开敞空间,创造良好城市景观

对城镇低效用地再开发腾挪出来的用地,约束开发商按照绿化率标准建设,留出一定比例用地作为城市开敞空间绿化建设。本次规划新增配套绿地面积10.56公顷,人均公共绿地由现状0.52平方米达到3.86平方米,改善了居民的居住环境和整体绿化景观环境,为市民提供大面积的城市街头绿地和公共开敞空间,为打造宜居宜业城市发挥重要作用。

三、提高安全环保水平,促进产业转型升级

充分利用城镇低效用地再开发契机,对玉林市塑料厂、玉林市长虹机械厂、玉林市纸箱厂、玉林市开关厂等附加值低、技术落后、产能低下、不符合环保要求的工业企业转型升级,构建现代新型工业体系,实现产业升级、结构优化、节能减排、清洁生产的新产业格局,减少空气污染,提高环保效益。

 

第九章 保障措施

一、加强组织领导,形成联合动力

为确保城镇低效用地再开发工作规范、有序开展,成立由玉林市人民政府副市长为领导,发改、监察、审计、财政、规划、建设、工信、环保、土地储备、工商、国土等部门负责人为成员的市城镇低效用地再开发工作领导小组,统一部署、指导和监督全市再开发工作。领导小组下设办公室,办公室设在市国土资源局,具体负责城镇低效用地再开发工作的组织协调和指导考核等。各成员单位各司其职,互相配合,切实提高办事效率,真正形成推动城镇低效用地再开发的合力。

二、明确职责分工,强化部门协作

城镇低效用地再开发工作是一项复杂的社会系统工程,工作时间紧、任务重,涉及面广,政策性强,市政府要建立行政一把手牵头,分管领导具体负责的工作机制。玉林市人民政府总负责,协调指挥工作开展;发展改革部门负责投资项目的立项和产业政策制定;住房城乡建设委负责编制项目区域详细规划,提供规划设计条件,及时办理项目规划有关手续;国土资源局负责土地报批和土地及房屋征收补偿费的筹措工作;房管局负责房屋的拆迁管理;住房城乡建设委负责安置房建设工作和工程项目的建设监管;人力资源和社会保障局负责被拆迁人的最低生活保障工作;公安局负责做好土地及房屋征收中的社会治安、维稳工作等。各相关部门要树立一盘棋思想,服从指挥,听从命令,加强协作,形成高效联动、齐抓共管的强大合力。

三、编制年度方案,分期有序实施

结合玉林市经济社会发展实际和产业发展需求,依据城镇低效用地再开发专项规划、土地利用总体规划和城乡规划,按照先易后难、逐步推进和重点区域优先的原则,科学制定城镇低效用地再开发年度实施方案,确保再开发工作有序推进。年度实施方案经城镇低效用地再开发领导小组初审,报市人民政府审批后实施,并及时向社会公布。

四、落实补偿资金,维护社会稳定

征收补偿资金的规范使用关系到被拆迁人的切身利益,关系到国有资金的安全运行和社会的和谐稳定。市政府建立拆迁储备金制度,根据改造计划,将拆迁所需资金列入市级财政预算,建立拆迁专户,专款专用。用于货币补偿的资金在房屋征收决定做出前应当足额到位,对每户补偿安置资金复核把关,及时将土地及房屋征收补偿费以一卡通的方式发放到被征收户手中,最大限度的保障群众利益。市监察、审计部门对征收补偿资金使用情况进行监督和审计。

五、积极宣传引导,统一思想认识

充分利用网络、报纸、广播、电视等传播媒介,就城镇低效用地再开发的目的意义、相关保障政策、带给居(村)民的实际收益等内容,开展全方位、多层次的宣传。以阐释再开发工作的意义,争取公众对改造工作的理解支持;以相关保障政策的说明,稳定民心;以群众实际利益的解读,调动公众参与的主动性和积极性。通过多种宣传方式提高公众思想认识,奠定再开发工作的群众基础,营造浓厚的舆论氛围,引导社会各界广泛参与,为推进城镇低效用地再开发出力献策。

六、运用技术手段,实施动态监管

结合国土资源一张图平台,加强城镇低效用地再开发管理信息化建设,充分运用航拍、遥感、GIS、实地测绘等技术手段,及时做好城镇低效用地地块再开发审批、项目实施、竣工验收等情况的上图入库,实行改造开发全过程动态在线监管,以防借城镇低效用地再开发机会大拆大建,造成新的圈地运动。使城镇低效用地再开发工作真正沿着有利于产业转型升级、市场经济优化发展、拉动经济增长的方向发展。

 

附表:玉林市城镇低效用地再开发专项规划附表.xlsx

附图:玉林市城镇低效用地再开发专项规划附图.rar


 

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